耐用年限法是最接近于会计折旧计算方法的一种方法，它将建筑的重新建造成本按一定方法分摊到其耐用年数内，从而计算每一年的折旧额和累计折旧额。
在会计折旧计算中，按照固定资产价值分摊方法的不同，耐用年限法又分为直线折旧法、余额递减法、偿债基金法等。但在运用成本法对物业进行估价的过程中，物业估价人员主要采用的是直线折旧法，因此下面仅介绍直线折旧法。
直线折旧法的基本原理是：建筑物在耐用年限内，每年的价值损耗是相等的，因此只要将建筑物在耐用年限内总的价值损耗平均分摊到各年内，即可算出每年的折旧额，然后乘以委估建筑物的实际使用年数，就可算出委占建筑物在占价寸点的折旧总额。直线折旧法的基本公式如下：
式中，D1为委估建筑物的年折旧额；
D为委估建筑物的折旧总额；
C为委占建筑物的重新建造完全价值；
S为委估建筑物在其耐用年限终结时的残值；
S为残值率；
N为委估建筑物所在地区同类建筑物的耐用年限(在物业估价时应采用经济耐用年限)；
n为委估建筑物的实际使用年限，即项目竣工至估价时点的年数。
这-基本公式直接反映了直线折旧法的基本原理，但在估价实务操作中，这一公式往往并不便于使用。如某些情况下，委估建筑物的实际使用年数不明确，或者委估建筑物在使用过程中经过——定的修缮，使得建筑物的实际状况与其耐用年数不符。因此在估价实务操作中，贞线折旧法又有两个变形的公式：
或
采用直线法折旧下的建筑物的估价时点的价值(V)为：
例如：某一建筑物，建筑总面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置成本为500元／m2，耐用年限30年，残值率为5％，试用直线折旧法计算建筑物的年折旧额，折旧总额，并估计其现值。
已知：(元)，R=5%,N=30，n=10
则：年折旧额(元)
折旧总额(元)
建筑物现值(元)
但是，耐用年限法有一定的缺陷，主要表现在以下几方面：
(1)其基本假设，即建筑物每年的折旧是等额的，只是一种理想的情况。
(2)建筑物的经济寿命实际上难以预料，因为建筑物的效用和价值在土地价格、市场变化及规划变化的情况下不断变化。如地价上涨迅速的地区，较新的建筑物也面临着快速的功能折旧，因为地价的增长及规划的放宽而导致的新建建筑物供给不足的问题日益突出。近年来的技术革命使许多20世纪60年代、70年代甚至80年代的建筑物面临着功能折旧。
(3)有效年数的估算较为主观，不同的估价人员容易得出很不相同的结论。
(4)它不能区分可恢复折旧和不可恢复折旧。
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